干货| Enbloc已死？似死而生的掘金机会！

最近我和一个朋友聊天，谈到他一个朋友房子连续被Enbloc三次，而且也就是在近几年发生的事情，可以说是非常传奇了，我很佩服这位朋友的眼光如此精准，他的眼光成就了地利和人和，剩下的只要天时，时机到了，有机遇就能成。

也许我这么说对你的震撼不大，通俗一点，以前用20万头期买了套100万的房子，被200万收购后，用120万全款买了另一套房子，被发展商240万集团收购价收购后又用240万全款买了另一套房子，几年后240万的房子被发展商用480万收购。20万投资变成了480万，这还只是最保守的没用贷款杠杆及每次只买一套的算法。投资回报几年打底24倍，真的是太牛了。

2016年以来的集体收购项目部分列表

从去年开始的新加坡Enbloc热潮随着发展商LAND BANK（土地存量）渐满及今年7月5号的降温措施渐渐尾声，据不完全统计迄今为止约25个公寓项目寻求Enbloc失败，这和去年年中到年尾项目一推出就集团收购成功形成鲜明对比。有人说Enbloc已死，我朋友的真实故事也许可以回答这个问题

朋友于3年前买了第5邮区的Normanton Park的一间单位，其实Normanton Park连公寓都算不上，是以前新加坡的政府军官宿舍，后私有化后变成私人公寓。

卖他屋子的是一个日本人，这间单位日本人买的时候40多万新币，90多万新币卖给了我朋友。那时是Normanton Park尝试被集体收购失败不久，日本人语重心长的给他说了一句：“我不等了，你接过棒子继续等吧～” 哈哈，Real悲壮不是吗。朋友买过来后只是付了头期款，把这间投资公寓租了出去，用租金还贷养房，静下心来潜心等待。

去年年底，NormantonPark被集体收购成功，消息出来的那天半夜，我朋友的电话被打爆了，90多万的房子，180多万卖给了发展商，大家都衷心恭喜他一夜之间变成了百万富翁。

谁说Enbloc已死？那些被集体收购失败的项目缺的只是下一次的时机

去年10月被集体收购成功的NormantonPark

Enbloc的热潮周期

2017年被集体收购32个项目，总金额87.8亿新币

2018年前9个月被集体收购38个项目，总金额105亿

看看周期，上次集体收购热潮发生在2006和2007年，2007年金额交易记录至今没被打破

再往前呢，集体收购项目数最多的发生在1996和1999；

所以可以说Enbloc热潮有迹可循，差不多10年一波大热潮，期间每年也都有成交，不乏有些机会

Enbloc的热潮契机与房产趋势

Enbloc一般发生在房地产低潮到底部快上扬之时，政府控制卖地数量抑制过剩，发展商楼盘剩余单位开始清盘加速，余货不多但新土地存货不多或几乎为零，发展商预测供小于求，可政府卖地量小，于是开始疯狂囤地，这就是集体收购的契机。如果抓住这波集体收购的前4个月，几乎会百发百中被收购成功。

我另一个朋友以前住在Eunosville,也是我的同事。他们2013年尝试被集体收购失败，谈集体收购的时候正是2013年政府强力降温政策TDSR出台之时，时机不对，发展商退缩而失败。

去年3月，政府放松了一个很小的措施把卖家税从4年减少为3年，结果3月开的两个新盘全都大卖，买气旺盛。朋友的Eunosville的居委会征求我朋友的意见：嘿，Shirley,你觉得现在的时机到了吗？我朋友回答，发展商存货快空了，政府地很久才出一块，他们肯定要开始收购地了，是好时机，但是要快。

所以，理所当然，Eunosville在去年5月抢得先机，成功被集体收购。

我朋友Shirley怀着一颗想要被集体收购的心住进了Eunosville，现在她用集体收购的收益买了一套她一直想买洋房，也准备另外出手买多一套有集体收购潜力的单位。

Eunosville位于Eunos 地铁旁，加上一些面积的测算，集体收购的条件都具备

不是每个看起来闲置面积大的旧公寓都能被集体收购

例如PARC VISTA

它有大游泳池，草坪的面积可以做个迷宫，有超大球场。。想想也许他被拆了做新公寓可以多建很多间的赶脚。Sorry,集体收购潜力不是这么看的，它的集体收购潜力非常小，如果凭眼睛看或直觉或谣言这些都不靠谱，它是凭算法准确得出的结论。

集体收购潜力私宅最基本的条件

1 必须是至少20年前或更早建成的私宅

很多时候，由于这块地点的发展，政府在PlotRatio上做出调整，增加了它的整体容积率，但这种调整一般间隔的时间较长，以现在来看，2000年以前的私宅比较有机会

2 足够的溢出空间，以后能建更多的公寓数

集体收购潜力私宅的算法：

占地总面积×PlotRatio 得出的总容积率除以现有单位数，如果得出的结论大于2000平方尺每间，那这间被集体收购的几率会比较大；如果大于3000平方尺每间，那恭喜你，这间被集体收购的几率会非常高，比方说因为它本身的平均面积大概1400平方尺每间，3000平方尺是本身建筑面积的一倍不止，如果他有较大的溢出空间那在发展商眼里就越有价值，新加坡现有公寓(大众市场)平均面积1000-1200平方尺左右，能建出更多的单位，当然成功几率高剩下的就看时机而已。

备注：PlotRatio信息可由Master Plan 2014查询，我会另外开贴详谈MasterPan的掘金机会

3. 80%的居民投票同意卖

当然，要像开篇提到的朋友，选出非常吸引发展商的集体收购项目，必须满足多几个条件，例如这个项目除了满足基本条件外，还满足

靠近地铁

靠近商场

靠近名校

靠近未来有发展潜力地区

我个人认为必须至少再多两个以上条件，中选的几率就会大大上升

去年我错过了一个不错的项目ParkWest。Park West 建于1986年，99年位于南华小学（名校）的旁边，可以步行去金文泰地铁，算出来的容积率每间高达3000平方尺，最重要的是入场券价钱非常合理，100万新币可以买到一间1200平方尺的单位。到我准备出手的7月后，竟然没人卖了，我知道没这么简单。果然几个月后，ParkWest被集体收购成功，这不得不惋惜，但也替那些像我一样怕输的妈妈们开心，为了孩子的学校买入，这叫有心插柳终收获吗，哈哈

99年和永久地契的私宅谁更有潜力被集体收购？

话说这涉及到居民意愿和发展商意愿

如果满足集体收购的如上多两个附加条件，这个楼盘的地点条件都不会太差，如果是永久地契，有些居民的投票意愿不强，也许多一些可以再等等的心理，80%的投票有时难以达成；

99年地点很好但居民会比较有危机感，当楼盘老到一定程度的时候大多会很愿意被集体收购，但发展商需付一笔相应的金额把土地年限拉长到99年，会增加土地成本。这就要综合考量稀缺性和时机了

所以也不能绝对说哪一种比较有机会，需综合考量了

我的大儿子今年4岁半，我开始考虑他的学校问题，关注学区房。我的第三间房产，我会选择靠近学区和地铁站性价比高的有被集体收购潜力的公寓单位。目前我已锁定1-2个看好的项目，目前还没有人卖，需耐心等待，准备买下来就长期持有，直到被集体收购为止，这样既解决学区的问题，也能增加家庭净值，是个比较好的方案。

如果你喜欢新房子，不喜欢旧的房子，那集体收购热潮往往是房产牛市最先驱的信号，往往先于市场上扬前就开始收购热潮，这是因为有别于政府卖地的钱流入政府储备金不会在市场，集体收购的资金会反流入市场增加需求而逼高房价，在集体收购热潮之时购入房产是个不错的选择。

你也有在考虑有潜力的集体收购单位吗？欢迎联系加我个人微信：susie77808，我们可以共同讨论：）

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